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【买房宝典】换房:先卖后买,还是先买后卖?
浏览:930 | 更新:2016-09-20 09:20:44

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近日,楼市火热,不少换房者因担心手中的换房资金将随着楼价上升而购买力缩水,也按捺不住想杀入购房行列。那么,以怎样的方法换房,才更加划算?

案例:小两房换大套房

陈太一家三口现住在三明市梅列区东安新村的一套小两房,接下来陈太打算再生一个孩子,三口之家变四口之家,小两房显然不够住了,想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯房更合适。但陈太手上的资金有限,只有30万元的闲余资金,再加上供楼压力和生活开支,陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大,打算卖掉自住的小两房,置换一套三房或四房。那么,像陈太这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是卖一买一,还是买一卖一呢?这个顺序大有学问。

 

方法一:卖一买一

陈太现在居住的小两房,市价约55万元,目前还欠银行贷款15万元。也就是?#25285;?#20808;卖掉这套房再买房的话,陈太手上的买房资金有40万元(业主把15万提前还贷?#25293;?#21334;房)+30万元=70万元。

 

小明算了一笔账,这个时候,陈太再去买一套110万元左?#19994;?#21513;祥福邸或是美地大道小区电梯三房。按照现行的房贷政策,卖掉旧居之后,陈太就算是首次置?#25285;?#21487;以获得95折的利率优惠,并且首套房首付只需三成。假设陈太购买这套110万元的三房,首付33万元,向银行贷款77万元,这个时候,陈太手上还有闲余资金37万元,可用于其他方面的投资。

 

再看陈太卖房过程中产生的费用。由于还没有买房,所以陈太卖掉的房是唯一普通住房,证满5年,那么,陈太可免增值税和个人所得税。也就是?#25285;?#38472;太先卖房的话,所出售的物业因证满5年且唯一,税费支出较少,在现行业主实收的市况下,对买?#19994;?#21560;引力相对更高一些。

 

方法二:买一卖一

如陈太先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决的是首付问题,也就是说陈太必须要找亲戚朋友凑够首付。

 

先买一套房,陈太算第二次置?#25285;?#25152;以,贷款利率要?#32454;?.1倍,首付四成,陈太必须凑足首付44万元(假设陈太向亲戚借款14万元凑首付),贷款66万。

 

小明算了一笔账,随后陈太再卖掉手上这套房,这个时候,交易税费方面,陈太仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但不是陈太唯一住房,所?#21592;?#39035;按照2%征收个人所得税。)假设税费全部由买家支付,陈太虽无需支付,但对买?#19994;?#21560;引力而言,较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。

 

这个时候,陈太手上资金为:55万元(卖房所得款项)-15万元(首套房欠银行钱)=40万元。陈太先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱,结余:40万元-14万元=26万元。

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结论:卖一买?#25442;?#25151;首付负担更轻

通过以上的计算不难看出:

 

卖一买一时,陈太不需要向亲戚朋友借钱,就可实现换房的梦想,换房后手上还有闲余资金37万元,可作其他投资,且利息打折更优惠;而买一卖一时,换房后陈太还清亲戚朋友借款后结余资金26万元,但利息?#32454;。?#27599;月还款压力大。显然,卖一买一的方式更明智。

 

特别提醒,由于目前房价波动大,在换房时最好同时进行,避免卖了房,房价上涨,买不到房。在出售旧房子时,最好尽快选择好新房子,尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜,缩短卖一买一上的时间差。

 

此外,就卖掉现有房子和买到新房前的这段时间内,换房客如何解决居住问题,小明建议,买卖双?#25509;?#27604;较宽松的沟通环境,双方可谈妥交房时间,或换房人士可先短租其他单位暂住。

 

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